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最強の資産圧縮スキーム

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スキーム:任意組合による共同出資型不動産投資

相続対策で資産評価を圧縮するために不動産を取得するというのはよくある話です。

現物不動産を取得すると、路線価をベースにした評価をされることから相続税評価額が下がるケースが多いことから利用されます。

今回は、 

目的を「資産の移転」に絞って考えるとかなり有利なスキームと言える任意組合を活用した不動産取得スキームをご紹介します。

 

仕組み

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仕組みはいたってシンプルです。
任意組合を作って不動産を取得する、そして投資家は組合の持分を保有することで実質的に現物不動産を所有しているのと同じ形になります。

メリットは大きく2つだと思います。

  • 共同出資で大きな資本を作れるため個人では投資しにくい都心の優良不動産に小口でアプローチできる。
  • 同じ小口投資スキームであるREITは金融商品であることから相続評価はマーケットプライスになってしまうが、実質的に現物を保有している任意組合投資であれば路線価をベースにした相続税評価額を使え資産評価を圧縮できる。

つまり、現物不動産とREITのいいとこ取りのようなイメージです。

コスモスイニシアが直近販売したセレサージュという商品の説明書にかかれているメリットです。

  1. 都心の優良不動産の取得
    ・共同出資で大きな資本形成が可能であることから数十億円規模の都心物件 にアプローチできる。
    ・今回のは表参道駅6分のテナントビル。

  2. 手間のかからない安心な管理運営
    ・任意組合の理事長はコスモスイニシアになり、管理はすべて行ってくれる。この点はREIT保有と近いレベルまで負担は少ない。

  3. 高い資産圧縮効果
    ・本件ではイメージとして1,000万円が220万円程度の評価になっています。

  4. 口数ごとで相続時の分割が可能
    ・1口500万円で2口以上から買付可能であるが、相続時は口数単位に分割して相続できる。そのため相続人の数に合わせて投資金額を調整することが可能。

  5. 運用期間中も口数単位で売却可能
    ・上記同様に途中で相続人など他の投資家に売却することが可能。

 

 

活用方法例

活用方法として相続ではなく、生前贈与に絞ったアイデアをご紹介したいと思います。


例えば、親の資金で1,000万円分の組合の持分を取得し、これを2~3年後にこどもに贈与します。

  • 評価は220万円なのでほとんど贈与税がかかりません(約12万円)。
  • こどもは簿価(1000万円)を引き継ぐので1000万円までは課税されません。
  • また、保有期間中はこの物件だと3%程度の家賃収入があります。

結果として親の1,000万円の資産が消えて、こどもはわずかな贈与税で表参道の一等地の不動産の持分1,000万円分を取得できます。
また、都心の優良物件であれば価格下落も小さいと考えられるので売却時にこどもは1,000万円に近いような現金を丸々手にできる可能性があります(こどもの簿価は贈与者の簿価を引き継ぐため、取得価格は1,000万円になるため)

 

利回りが3%程度しかないことからローンを活用しての純投資としてはキャッシュフローがマイナスになり合わないと思います。

あくまで資産移転のスキームとしてのご紹介です。

資産移転としてはこれほど使い勝手がよくて効率的なものはないと思います。

小口の口数に分かれていることは相続人の人数に合わせた対応や、投資金額の調整、売却時の投資家の見つけやすさなど出口戦略に対しても利点を生み出しています。

但し、都心の優良物件を見つけるのは相当難しいようで年間で2~3案件程度しかないようです。
今回の案件も既に完売しているそうなのであくまでスキームのご紹介として参考にして頂ければと思います。

 

セレサージュシリーズ_シリーズパンフレット

https://www.cigr.co.jp/biz/data/selesage_series.pdf

セレサージュ表参道_物件パンフレット

https://go.cigr.co.jp/SELESAGE_OMOTESANDO_190108

セレサージュ表参道_詳細資料

https://go.cigr.co.jp/SELESAGE_OMOTESANDO_hosoku

参考リンク 

https://www.cigr.co.jp/biz/sale/selesage/

http://miraiasset.jp/news/detail.php?seq=36